Advogado explica: o que a matrícula revela antes de colocar o imóvel à venda
SÃO LEOPOLDO (RS) | Na manhã desta quarta-feira, 02 de setembro de 2026, a sede da REMAX CONCEITUAL reuniu sua equipe de corretores de imóveis e parceiros para uma imersão técnica sobre segurança jurídica e leitura de matrícula imobiliária.
O treinamento exclusivo foi conduzido pelo Dr. Otávio Burle, advogado especialista em Direito Imobiliário.
Com foco bastante prático e didático, o evento contou com leitura de matrículas reais além de rodadas de perguntas e respostas.
Quem é Dr. Otávio Burle e a importância da parceria
Dr. Otávio Burle é advogado com quase 30 anos de atuação profissional e mais de 12 dedicados ao Direito Imobiliário. Sócio majoritário da BCC Consultoria Jurídica, escritório com 25 anos de mercado, tem pós-graduações em Direito Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e em Planejamento Patrimonial e Sucessório pela Faculdade Brasileira de Tributação (FBT).
Burle tem percorrido importantes centros do mercado imobiliário gaúcho, como Porto Alegre, Vale dos Sinos e Serra Gaúcha, compartilhando sua experiência com imobiliárias parceiras.
Para a REMAX CONCEITUAL, a presença de uma assessoria jurídica especializada consolida o compromisso da franquia com excelência no atendimento e a conformidade documental de cada transação.
“A matrícula é a identidade do imóvel”
Durante o treinamento, o advogado enfatizou uma bandeira que defende firmemente para os corretores: a matrícula atualizada precisa ser o primeiro documento exigido na gestão/captação de qualquer imóvel.
Na rotina do mercado, muitas vezes a matrícula atualizada só é solicitada na fase final da negociação. No entanto, essa prática traz riscos que podem ser evitados. Veja o parecer do especialista.
“A matrícula é a identidade do imóvel. A partir do momento em que você conhece a identidade do imóvel com todas as suas peculiaridades, fica muito mais fácil de vender e, principalmente, de evitar problemas. A gente tem visto com a experiência que muitas vezes se acha o comprador e só aí é que vão pegar uma matrícula atualizada. Nesse momento, descobre-se uma pendência que pode levar semanas para ser sanada, algo que poderia ter sido resolvido logo na entrada da gestão.”
O Risco do timing: A venda imobiliária é emocional
No mercado de alto padrão e nas transações imobiliárias em geral, o tempo é um fator crítico. De acordo com o Dr. Otávio, a decisão de compra é essencialmente emocional:
- Se um comprador decide pela compra, mas o processo trava por 30 ou 60 dias no cartório por falta de certidões saneadas, o negócio pode cair em poucas horas.
- Enquanto a burocracia tenta ser destravada às pressas, o comprador procura outra opção pronta no mercado e cancela a proposta.
Casos reais: Os problemas documentais mais comuns que travam vendas
O especialista em direito imobiliário compartilhou exemplos reais de matrículas problemáticas que, sem a devida análise prévia, causaram prejuízos ou atrasos expressivos:
1. Divórcio não averbado no registro de imóveis
Um imóvel cujos proprietários já são legalmente divorciados, mas a averbação da partilha/divórcio nunca foi levada ao Cartório de Registro de Imóveis (RI).
- O impacto: O Cartório não registra a nova escritura nem libera o financiamento bancário.
- A solução preventiva: Desarquivar previamente o processo judicial do divórcio, expedir o ofício judicial competente e averbar a alteração no RI antes de divulgar o imóvel.
2. Penhoras antigas quitadas, mas não baixadas
Casos de execuções dos anos 1990 cuja dívida foi totalmente quitada e o processo judicial físico chegou a ser eliminado/destruído pelo tribunal, mas a penhora continuou constando na matrícula.
- O impacto: O comprador não obtém financiamento e a venda é paralisada.
- A solução preventiva: Localização dos autos históricos, peticionamento ao juízo competente e expedição de ofício para cancelamento de penhora com antecedência.
3. Cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou doação
Muitos proprietários acreditam ser donos plenos de imóveis recebidos por doação ou herança, sem perceber que cláusulas resolutivas impedem a alienação sem autorização judicial. A análise jurídica prévia traça o caminho legal antes do aceite de sinal/arras.
Como destravar imóveis com inventário pendente e gerar novas oportunidades de negócio
Outro ponto alto da capacitação na REMAX CONCEITUAL foi o método de atendimento a imóveis travados por falecimento de proprietários (inventários pendentes).
A maioria dos corretores do mercado recusa captações quando a família afirma “não ter dinheiro para fazer o inventário”. O Dr. Otávio Burle demonstrou como transformar essa objeção em faturamento:
“Se você chegar para 90% dos corretores com um caso de herança sem inventário, eles vão dizer: ‘Não pego, procure um advogado’. A nossa abordagem na assessoria é: ‘Nós pegamos e entregamos a solução’. Muitas vezes, a família não sabe que é possível obter um alvará judicial de venda do bem no próprio curso do processo em 30 a 60 dias, utilizando o valor da própria venda para quitar as custas e impostos.”
— Dr. Otávio Burle
Com isso, imóveis que ficariam meses parados no mercado tornam-se ativos comercializáveis com total amparo legal.
Checklist: O mínimo que todo corretor deve analisar na matrícula do imóvel
Descobrir um problema documental depois que o comprador já fez a proposta atrasa a negociação e pode até levar a venda a cair.
Com base nas orientações do advogado, estes são os quatro pontos práticos que o corretor precisa conferir assim que recebe a matrícula atualizada:
| Etapa de análise | O que verificar na matrícula | O que fazer antes de anunciar |
|---|---|---|
| Qualificação dos Titulares | Estado civil atualizado, regime de bens e partilhas de divórcio. | Solicitar certidão de casamento atualizada e averbar divórcios pendentes. |
| Ônus Reais e Gravames | Hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras ou indisponibilidades. | Solicitar quitações bancárias e ofícios judiciais de baixa de penhora. |
| Cláusulas Restritivas | Cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade ou usufruto vitalício. | Consultar a assessoria jurídica para cancelamento ou renúncia de usufruto. |
| Descrição do Imóvel | Averbação de ampliações/construções (habite-se). | Regularizar a área construída junto à Prefeitura e Registro de Imóveis para permitir financiamento. |
Importante: Este checklist reúne apenas as ocorrências mais comuns na rotina de captação. A análise documental completa de um imóvel envolve diversos outros fatores técnicos, fiscais e jurídicos. Como cada matrícula tem suas particularidades e a lista de entraves é muito mais ampla, a validação com um profissional especializado é indispensável para garantir a segurança da operação.
Como o conhecimento jurídico ajuda o corretor na negociação
Para Elvis Marchis, Broker da CONCEITUAL, a proposta de trazer treinamentos como esse para a agência é preparar o corretor para o contato direto com o cliente:
“O corretor tem a necessidade de ter esse conhecimento jurídico. Mesmo que ele não vá executar, ele tem que saber como agir e a quem recorrer. A gente dá o suporte completo, mas treina o corretor para ele entender o processo, porque muitas vezes a venda não ocorre porque ele não tem o acesso ao jurídico, mas não tem o conhecimento para expressar isso e comunicar ao cliente. Ele tem que ter esse mínimo.”
— Elvis Marchis.
FAQ: Dúvidas frequentes sobre matrícula do imóvel
Motivos mais comuns que podem travar a venda de um imóvel na matrícula?
Os motivos mais comuns de travamento em cartório e bancos incluem:
- Divórcio ou partilha não averbados: a qualificação civil não bate com os documentos atuais das partes.
- Penhoras ou gravames antigos: dívidas que já foram pagas judicialmente, mas não tiveram baixa formal na matrícula.
- Construção ou reforma sem averbação: divergência entre a área real e a área averbada, o que bloqueia financiamentos bancários.
- Cláusulas restritivas: doações com reserva de usufruto, cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade ativas
Qual é o prazo de validade de uma certidão de matrícula atualizada?
Para fins de lavratura de escrituras públicas, contratos de financiamento bancário e registro, a certidão de inteiro teor da matrícula com negativa de ônus e ações tem validade legal de 30 dias corridos a contar da data de emissão pelo Cartório de Registro de Imóveis.
É possível vender um imóvel ainda em processo de inventário?
Sim. Por meio de cessão de direitos hereditários ou pela solicitação de um alvará judicial de autorização de venda, é possível comercializar o bem com autorização do juiz antes da conclusão final da partilha.
Suporte técnico e jurídico no dia a dia
No mercado imobiliário, lidar com pendências de cartório, regularizações e cláusulas contratuais costuma ser uma das etapas mais desgastantes da rotina ; especialmente quando o corretor precisa decifrar e resolver tudo por conta própria, sem ninguém para orientar.
É por isso que treinamentos práticos com especialistas fazem parte da nossa rotina. Embora a agência conte com um setor interno de Due Diligence (diligência documental) dedicado a analisar a fundo cada contrato e certidão, é importante que o corretor tenha autonomia para fazer essa primeira leitura da matrícula. Quando o profissional identifica um ponto de atenção logo na captação, ele orienta proprietário desde o primeiro dia, aciona a retaguarda jurídica e garante maior segurança aos envolvidos.
No fim do dia, essa integração entre o olhar do corretor na ponta e o trabalho do nosso time de Due Diligence é o que garante que o processo ande rápido e sem sustos no cartório.
Para conhecer mais sobre a operação da CONCEITUAL e como estruturamos o apoio aos nossos corretores em São Leopoldo, entre em contato e venha conversar com a nossa equipe.